Le débat sémantique sur l’« année blanche » n’est pas sans intérêt. Les revenus dits « non-exceptionnels » perçus en 2017 seront effectivement fiscalisés, mais l’impôt correspondant sera compensé par un crédit d’impôt : le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR). En réalité, 2017 est une année d’apparence blanche : les revenus seront déclarés, un impôt sera calculé, mais celui-ci ne sera pas recouvré.

Les revenus fonciers entrent dans la catégorie des revenus non-exceptionnels. Partant de ce principe, le législateur a anticipé un comportement anti-économique des contribuables qui auraient préféré encaisser les produits fonciers (loyers) sur 2017 et décaler le paiement des charges sur 2018. Cela aurait eu des conséquences potentiellement négatives (voire dévastatrices) pour le secteur du bâtiment, puisque de nombreux travaux auraient été repoussés à 2018.

Pour parer à cela, le législateur a pris la disposition suivante : la charge de travaux admise en déduction au titre de l’exercice 2018 sera égale à 50% des travaux réalisés en 2017 et en 2018. Ainsi, les travaux réalisés en 2017 seront déductibles à hauteur de 150% (100% en 2017 et 50% en 2018) et les travaux réalisés en 2018 seront déductibles à hauteur de 50% (en 2018). Par exception, les travaux « urgents » payés en 2018 ou portant sur un bien acquis en 2018 seront déductibles à 100%.

En tenant compte du CIMR, nous sommes en réalité plus proches d’une équivalence entre 2017 et 2018, puisque la déduction de 2017 portera sur un revenu compensé par le CIMR : il apparaît alors fiscalement neutre de faire des travaux en 2017 ou en 2018 : dans les deux cas, une déduction de 50% sera réalisée en 2018. Il existe toutefois un cas où l’équivalence n’est pas atteinte : si le revenu foncier « positif » donnera effectivement lieu à une neutralisation au niveau de l’impôt, le déficit foncier éventuel sera, quant à lui, imputé sur les autres revenus dans la limite habituelle de 10 700€ (hors intérêts) et son reliquat reporté sur les années futures (2018 en tête).

Ainsi, si nous posons un raisonnement mathématique simple, dans le cas où les travaux permettent de créer un déficit foncier 2017 supérieur à 10 700€, il sera possible de reporter le reliquat sur 2018 en plus des 50% déjà déductibles. En synthèse, si les travaux sont d’un montant supérieur à la somme « revenus fonciers avant travaux + 10 700 € », alors il est fiscalement préférable de les réaliser sur 2017, par rapport à 2018, pour obtenir une déduction supérieure à 50%.

Illustration : Soit un revenu foncier avant travaux de 20k€. Le seuil de travaux à atteindre est donc de 30 700 € (20 000€ + 10 700€).

A) Si les travaux sont de 15k€, l’impact fiscal est neutre :

tableau1

B) Si les travaux sont de 35k€, il est (fiscalement) plus intéressant de réaliser en 2017 :

tableau2

Fiscalement parlant, nous constatons donc qu’il est soit neutre, soit favorable de réaliser les travaux en 2017 par rapport à 2018.

En poussant ce principe, nous pouvons nous interroger sur la possibilité d’obtenir une déduction supérieure à 100% grâce au jeu du report en avant des déficits. La question n’est pas anecdotique puisque certains contribuables envisageront de reporter les travaux sur 2019, prochaine année à déductibilité intégrale.

Ainsi, selon le même raisonnement, les travaux payés en 2017 pour un montant supérieur à 2 fois le « revenu foncier avant travaux + 10 700€ » permettront d’obtenir une déduction des travaux supérieure à 100% de leur montant d’origine.

Illustration :  Soit un revenu foncier avant travaux de 20k€. Le seuil de travaux à atteindre est donc de 61 400 € (2 x (20 000€ + 10 700€)).

Considérons 80k€ de travaux à réaliser soit en 2017, soit en 2019 :cube

tableau3

Nous constatons ainsi un effet d’aubaine qui, dans les faits, ne sera intéressant que pour les très gros travaux, par exemple dans le cadre d’une acquisition d’immeuble ancien rénové en 2017.

En conclusion, chaque situation doit faire l’objet d’une étude individuelle pour évaluer si les travaux doivent, autant que faire se peut, être reportés sur 2019 pour obtenir une déduction intégrale (100%). Dans le cas où un tel report n’est pas envisageable et/ou que le montant des travaux est significatif, leur réalisation sur 2017 est potentiellement source d’opportunités avec une déduction supérieure à 2018 (50%), voire 2019 (100%). L’année 2018, quant à elle, sera l’année « perdante » avec une déduction limitée à 50% (sauf travaux urgents ou sur immeuble nouvellement acquis). Nous pouvons nous interroger sur la pertinence de cette mesure : en souhaitant éviter un ralentissement économique du BTP sur 2017, le législateur l’a sans doute reporté en avant puisque la « marche » psychologique se présentera au contribuable rapidement en 2018 : dans un an, nombreux seront ceux qui préféreront décaler les travaux « non-urgents » de quelques mois pour qu’ils s’imputent à 100% en 2019 plutôt qu’à hauteur de 50% en 2018. Or, le manque de régularité fiscale n’est-il pas un piège potentiellement aussi pervers que l’année « blanche » ?